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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
夯实国内基本盘，打造内需新动力******
本期光明网理论学术动态导读关注扩大内需、基层宣讲、农业绿色发展、教育扶贫等话题，欢迎网友踊跃参与讨论。 【任晓刚：夯实国内基本盘，打造内需新动力】 北京市习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心研究员任晓刚认为，多措并举扩大国内需求，具有重大意义。首先，要畅通、拓宽、稳固劳动力收入渠道和路径，提振消费信心、增强消费意愿。通过深化劳动力市场化一体化体制改革，畅通劳动力和专业技术人才社会性流动渠道，能够促进区域间、城乡间、行业间要素流动，并加快完善本地劳动力输出服务保障体系，提高劳动力工资收入水平。培育新型农业经营主体优势，促进农业适度规模经营、提升农业生产效率。其次，要提高产品和服务质量，推动消费扩量增质。一方面要提高居民消费基础设施产品和服务供给水平和能力，夯实居民消费基础。另一方面，要推动传统产业和新兴产业深度融合发展，实现产业链价值链创新链提质换挡。再次，要推动供给侧需求侧结构升级，释放巨大国内需求潜力。把握好新一轮科技革命和产业变革的历史机遇，建立健全关键核心技术攻关新型举国体制，破解“卡脖子”难题，完善基础研究、应用研究的投入体制机制。通过发展消费新模式，推动线上线下消费深度融合，满足多样化消费需求。加快补齐农村和城市流通体系短板。最后，要进一步扩大国内投资规模和强度，持续激发国内经济增长潜力。实施好以工代赈、政府购买等重要工程项目，以重点工程项目投资吸纳当地群众就业，充分发挥其重要载体作用。 摘编自《光明日报》 【秦龙、李维光：总结经验做法，切实做好党的二十大精神基层宣讲】天津市中国特色社会主义理论体系研究中心天津师范大学基地秦龙、李维光表示，切实做好党的二十大精神基层宣讲，重在及时总结实践中的好经验、好做法，在对象化、分众化、互动化相统一中增强宣讲的说服力、亲和力和针对性、有效性，推动党的二十大精神深入群众、深入人心。首先是以对象化宣讲提升亲切感、说服力、感染力。一些地方增强受众意识，通过走进田间地头、厂矿车间、学校课堂，开展“零距离”“面对面”宣讲，回应基层党员干部群众所思所想、所需所盼，找准思想认识共同点、情感交流共鸣点、利益关系交汇点、化解矛盾切入点。一些地方注重在宣讲活动中把“书面语”转化为“大白话”，用身边案例、可感数字不断增强基层宣讲的亲切感、说服力、感染力。其次是以分众化宣讲增强针对性、有效性、到达率。一方面，建强宣讲员队伍，发挥领导干部、理论工作者、行业先进模范等的各自优势，让合适的人宣讲合适的事、身边的人宣讲身边的事。另一方面，针对不同地域、不同行业、不同年龄受众需求，分层次、多维度、分阶段开展宣讲。最后是以互动化宣讲推动听得懂、能领会、可落实。一些地方着力推动构建网上网下同频共振、线上线下共同发声的大宣讲格局。在线下，掌握基层干部群众感到困惑、迫切需要解决的问题，明确宣讲的侧重点和切入点，积极回应群众所想所盼。在线上，通过开设基层宣讲“微课堂”“公开课”，借助网络直播等形式，在有问有答、交流互动中增强宣讲活动的交互性和沉浸感。 摘编自《人民日报》 【包晓斌：推进农业绿色发展，助力实现农业现代化】中国社会科学院习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心特约研究员、农村发展研究所研究员包晓斌认为，全面推进农业绿色发展是实现农业现代化的题中应有之义。我们要牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，加快发展方式绿色转型，健全资源环境要素市场化配置体系，推动形成绿色低碳的生产方式，发展绿色低碳产业，增加绿色优质农产品供给，实现保供给、保收入、保生态的协调统一。一是要健全农业绿色生产体系。不仅要建立健全绿色农业标准体系，推动绿色生产科技创新，加强绿色生产技术研发与推广，以控肥控药、作物育种、产地环境修复等为重点，开展农业绿色生产技术攻关。还要落实农业绿色生产的支持政策。坚持以农民主体、市场主导、政府依法监管为基本遵循，调动广大农民参与绿色发展的积极性。二是要优化农业空间布局。围绕解决空间布局上资源错配和供给错位的结构性矛盾，努力建立反映市场供求与资源稀缺程度的农业生产力布局，鼓励因地制宜、就地生产、就近供应。立足区域资源禀赋和比较优势，坚持保护生态优先，发展优势产业。合理调整种植业和养殖业结构。三是要增加优质农产品供给。一方面加强农产品供应链体系建设，统筹推动农产品精深加工与初加工、综合利用加工协调发展，提高流通效率，降低经营成本。另一方面加强农产品数字化信息建设。 摘编自《经济日报》 【庞丽娟、杨小敏：铸牢减贫意识，进一步深化教育扶贫】北京师范大学中国教育政策研究院庞丽娟、杨小敏表示，教育作为国家脱贫攻坚的重要内容和治本之策，发挥了“扶智”“扶志”的重要作用。放眼未来，为实现第二个百年奋斗目标，巩固脱贫攻坚成果，防止返贫和新增贫困，促进全体人民共同富裕道路上的持续减贫，我们仍需铸牢减贫意识，进一步深化教育扶贫，并不断赋予其新的时代内涵。首先，教育扶贫的实质在于通过对人的培养，着力于对人各方面的内在动机激发和外在行动赋能，使个体获得在现代社会求生存、助立足、谋发展的本领，有效摆脱贫困，进而从根本上消除群体化贫困和社会性贫困。运行机制上，教育扶贫过程表现为两个方面：一方面，将教育纳入扶贫开发、脱贫攻坚等内容，保障儿童接受基本教育的需要和基本权利。另一方面，通过职业技能与综合素养培训服务及相关资源的支持，助力各类对象面向劳动力市场“能就业”“就好业”或再就业与创业，由此助推个体和家庭有维持生活发展的稳定收入，实现脱贫。其次，要正视发展性贫困。教育扶贫要服务于持久地解决相对贫困和发展性贫困，服务和贡献于国家新的扶贫开发和持续减贫，为推进共同富裕、建设社会主义现代化强国作出贡献。最后，要深化教育的根本性作用。立足国家发展战略，推动人力资本的精准与深度开发；立足人的全面发展，提升人人追求美好生活的能力；立足推进区域发展，助力经济与社会全面转型升级；立足社会和谐稳定，推进社会收入分配结构的优化。深化教育扶贫，服务持续减贫，要牢牢坚持教育优先发展战略不动摇，举全党全国全社会之合力加快推进教育向更高水平发展，从而系统、深刻地提升教育体系服务持续减贫的能力。 摘编自《中国教育报》 （光明网记者 王晓秋整理）
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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